O momento de declarar um imóvel no Imposto de Renda sempre exige muita atenção. As dúvidas podem surgir, principalmente para quem comprou ou vendeu um imóvel no último ano e terá essa primeira experiência.
Todas as pessoas que compraram um imóvel em 2022, ou eram proprietários do imóvel em 31 de dezembro de 2022, deverão declarar a posse no Imposto de Renda de 2023.
A informação deverá ser incluída na parte “Bens e Direitos”, com o código específico, conforme a classificação descrita na escritura (para apartamentos, o código é 11 e para casas, o 12).
Além disso, deverá ser informado se o imóvel foi comprado ou doado no campo “Discriminação”, juntamente a data da compra ou da doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Importante informar também se está quitado ou financiado, se realizou reformas com a data e o valor da obra.
O declarador deverá também preencher os campos para inserir:
• Inscrição Municipal (IPTU);
• Endereço;
• Área;
• Matrícula;
• Cartório que o imóvel foi registrado.
Você encontra o número do IPTU, o endereço e a área, no carnê do IPTU. Se não tiver o documento, pode solicitar uma segunda via para a prefeitura.
Declarando um imóvel financiado
Para imóveis financiados, deve ser declarado apenas o que foi efetivamente pago ao longo do ano, considerando:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Despesas cartorárias;
• Valor de comissão imobiliária;
• Juros do financiamento (algo que muitas pessoas não fazem).
O valor deve ser incluído no campo “Situação em 31/12/2022”. Além disso, deve ser informado:
• O banco onde financiou o imóvel;
• A quantidade de parcelas pagas;
• A quantidade de parcelas a pagar.
É importante lembrar que a única forma de alterar o valor declarado do imóvel é com a comprovação de valor utilizado em reformas e benfeitorias no imóvel, através de notas fiscais e recibos. Nesse caso, devem ser somados os custos da reforma para calcular o valor a ser declarado.
Declarando compra e venda do imóvel
Para fazer a declaração de compra e venda do imóvel, o processo é um pouco diferente, pois envolve outro serviço da Receita Federal, o Programa de Apuração de Ganhos de Capital. Nesta plataforma, será preciso incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo, além de quem adquiriu o bem e informações técnicas do imóvel.
Dessa forma, os dados serão transferidos para o programa de declaração de Imposto de Renda da Receita Federal. Caso haja lucro na diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor de venda, o contribuinte terá que pagar 15% sobre essa diferença, conhecida como lucro imobiliário.
Entretanto, é importante ficar atento, pois há alguns casos onde a Receita Federal dispensa ou reduz o pagamento de IR por ganho de capital.
Casos de redução ou dispensa do pagamento do IR para imóveis
Compra de outro imóvel em 180 dias:
Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até 6 meses depois da celebração do contrato. Caso opte por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital.
O benefício pode ser utilizado a cada 5 anos. Caso o valor do imóvel comprado não seja equivalente ou maior que o valor de venda, o cálculo do imposto devido pode ser calculado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital.
Venda de um único imóvel de até R$400 mil:
Se nos últimos 5 anos, o vendedor não vendeu nenhum outro imóvel, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer categoria de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbanas ou rural.
O limite de R$400 mil é para o imóvel, não considerando a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato.
Imóvel comprado antes de 1988:
Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de Imposto de Renda por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.
Já para quem vendeu uma propriedade no ano anterior, é necessário preencher o GCap (Programa de Ganhos de Capital) para calcular o imposto sobre o valor recebido. Além disso, um imposto de 15% sobre esse lucro precisará ser pago até o último dia útil do próximo mês.
Caso não tenha pago esse imposto, o GCap precisará ser preenchido da mesma forma para calcular corretamente o valor devido. Entretanto, deverá baixar o Sicalc para emitir o boleto com o valor acrescido de multas e juros. Após pagar esses valores, o próximo passo é preencher a declaração de Imposto de Renda importando as informações que já constam no GCap por meio da aba “Ganhos de Capital”.
Caso a venda do imóvel tenha isenção de IR, o valor será automaticamente transferido à ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Contudo, o imóvel deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”, se houver. A seguir, no campo “Situação em 31/12 do ano anterior”, repita o valor já informado na última declaração. Em seguida, basta zerar o campo “Situação em 31 de dezembro do ano atual”. Para finalizar, informe os dados do comprador, valor pago pela propriedade vendida e a forma de compra, como os detalhes do financiamento, por exemplo.
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